豪宅市場是一個城市房價的重要風向標。數據統計顯示，去年北京“10萬元+” 豪宅成交611套，同比將近翻3倍，這樣的快速增長，值得高度關注。

1、一線城市豪宅成交均價近10萬元/平方米 最貴樓盤直逼21萬元/平方米

過去的2016年有“豪宅年”之稱，豪宅成交量井噴，導致價格快速拉升。

據上海易居房地產研究院發布的2016年《一線城市豪宅市場研究報告》指出，2016年，一線城市豪宅去年累計成交接近2萬套，同比增長44%。值得關注的是， 2016年四季度，一線城市豪宅成交均價為97152元/平方米，達到有史以來最高位，與2015年第四季度均價76526元/平方米比較，同比增幅達27%。

上海易居房地產研究院稱，近兩年一線城市豪宅市場“量價齊升”，住宅產品呈現“豪宅化”的發展趨勢。

均價最貴豪宅直逼21萬元

據上述報告顯示，從2016年全年來看，“北上廣深”四個一線城市豪宅(均價在7.2萬元/平方米以上)的有成交發生的樓盤達299個，其中有93個樓盤全年成交在3套及以下，這些成交量極少的項目大部分都是尾盤。

而得益于此輪房地產回暖周期的帶動，為諸多購房者和投資客創造了購買豪宅的機會，一線城市豪宅市場量價齊升。

據統計，2016年全年，一線城市豪宅成交均價排名前10名的樓盤，均價全部在15萬元/平方米以上，第一名湯臣一品均價突破20.6萬元/平方米。此外，排名前四位的樓盤全部位于上海，分別是浦東湯臣一品、原閘北華僑城蘇河灣、浦東翡翠別墅和華洲君庭，第五位是北京朝陽區北京壹號院，均價在15.8萬元/平方米左右，深圳地區成交均價最高的項目是深圳灣壹號，以均價15.2萬元/平方米，位于榜單第九位。

2016年，一線城市豪宅公寓產品，成交均價全部超過10萬元/平方米的樓盤有65個，而2015年同期只有24個，同比增幅高達171%。

易居研究院研究員曹倪娜認為，回顧近三年一線城市豪宅市場，成交均價呈現穩步增長的態勢，同比增幅始終保持在正區間，最低同比增幅出現在2014年四季度，為10.2%，最大同比增幅出現在2016年三季度，為31.9%。曹倪娜認為，一線豪宅與普通住宅相比，具有自身特殊的運行規律，受市場或者政策的影響較小，抗跌性強，穩健性高。

更重要的是，一線城市住宅用地供應量逐年萎縮，土地價格飛漲，開發商為了項目能盈利，給樓盤增加很多附加值和配套設施，以增加項目溢價能力，從而迫使很多非豪宅項目走向了高端化的路徑。

成交量同比增長超四成

一線城市豪宅價格上漲的同時，成交量并未因價格上行而下行。據上述報告顯示，2016年全年，一線城市豪宅累計成交19811套，相比2015年增長44%，在2015年暴增的基礎上進一步攀升。

從具體城市來看，上海成交套數占比52%，預計占據全國豪宅市場近半壁江山，其次是深圳和北京，占比分別為29%、18%，廣州占比為1%。

曹倪娜認為，在前期政策支持、貨幣寬松、經濟L型走勢預期的多重激勵下，疊加土地稀缺和核心區位的優勢，一線豪宅成為了難得的優質投資標的，部分高凈值群體和專業機構投資購房熱情空前高漲。此外，高端改善需求借機加快釋放，換房需求強烈，加之一線城市抗跌性強，是能夠滿足高凈值人群自住投資兩種需求的資產。

值得關注的是，上海千萬元量級豪宅成交套數突破1.1萬套，同比增長47%。據克而瑞地產研究表示，上海豪宅市場明顯分化，1000萬元-2000萬元的入門級豪宅仍是當下豪宅成交的主力，但總價2000萬元-3000萬元以及3000萬元-5000萬元的豪宅成交量增長速度卻是最快的，增速均在70%以上。

而深圳和北京兩地豪宅成交量雖不及上海，但豪宅化趨勢更為嚴峻，剛需客群已經有買不起房的現象。有業內人士向記者稱，即使2017年房地產市場預期并不好，但滯漲并不代表大幅下跌，對于京滬深來說，大部分剛需客群可能依舊被新建住宅豪宅化和首付門檻提高等因素阻擋在買房大門之外。

地王銷售將承壓

值得一提的是，在限購、限貸、限錢、限價等調控新政連番出臺后，豪宅市場將遭“速凍”。

2016年第四季度，一線城市豪宅市場進入了“速凍狀態”，供應量的下滑帶動了成交量下降。據統計，2016年四季度，一線城市豪宅成交4188套，成交量出現明顯回落，環比下降27%，同比下降46%。

曹倪娜認為，一線城市豪宅成交量的井噴帶動了價格短期內迅速拉升，在無形中堆積了短期風險，豪宅的投資屬性將在未來一段時間受到限制。

事實上，多位房企高管曾向記者表示，2017年房地產市場銷售壓力將增強，尤其對近兩年誕生的地王來說，定價在2000萬元-3000萬元的豪宅競品較多，日子可能不好過，但剛改性豪宅和頂級豪宅仍將保持穩定銷量。

克而瑞則表示，上海今年房地產市場成交萎縮將成定局，但就價格而言，盡管2016年房價過快上漲透支了未來市場預期，但在供應持續偏緊、地價高過房價的大背景下，企業并沒有降價空間和動力，隨著新晉地王入市，在改善性需求成為主流購買力的市場格局下，熱點板塊和高端住宅市場仍將有上漲空間。

2、北京去年“10萬元+”豪宅成交翻3倍 五環“7萬元+”公寓扎堆

在一線城市豪宅去年累計成交2萬套的市場背景下，北京“10萬元+” 豪宅成交611套，同比將近翻3倍。

根據亞豪君岳會數據統計顯示，2016年北京公寓豪宅市場共實現成交3025套，成交面積52.58萬平方米，相比去年同價位產品成交量分別大漲211%、102%。與此同時，2016年北京公寓豪宅市場成交均價為95022元/平方米，同比小幅上漲。

亞豪機構市場總監郭毅分析表示，隨著近兩年出讓的“高價地”項目逐漸上市，公寓豪宅市場標準不斷走高，高價項目也明顯增多。但是伴隨高價項目不斷增多的同時，則是公寓豪宅類產品的不斷外延，2015年“7萬元+”公寓豪宅產品成交當中五環內占比高達94%，而2016年這一比重卻迅速降至80%。

值得關注的事實則是，在北京五環內外區域，“7萬元+”的豪宅項目布局密集，近兩年成為北京豪宅市場的主力供應區，全城豪宅化趨勢明顯加劇。

公寓豪宅觸底反彈

根據亞豪君岳會數據統計顯示，2016年12月份，北京公寓豪宅市場(成交價7萬元/平方米以上)共實現成交453套，成交面積6.7萬平方米，環比分別增加100%、80%，觸底反彈幅度較大。

郭毅認為，公寓豪宅市場成交量在9月份達到高峰，隨后 “930新政”頒布，其中首套及二套首付標準的集中提升，使得部分“賣一買一”高端需求無法及時出手舊房產，因此也無法順利購置新房產;另外“930”新政中重提“限房價、競地價”并迅速推出執行地塊，市場預期有所走低，因此接下來的10月份公寓豪宅市場銷量迅速觸底，并連續兩個月維持低迷。不過隨著11月份首批“限房價、競地價”的5宗宅地均以“100%自持”收場，市場預期再度發生轉向，而經過了兩個月的緩沖期之后，積攢的需求小規模集中釋放，加之房企年末集中沖刺業績，造成12月份豪宅成交出現反彈。

值得一提的是，據郭毅透露，隨著近兩年出讓的“高價地”項目逐漸上市，公寓豪宅市場標準不斷走高，高價項目也明顯增多。但是伴隨高價項目不斷增多的同時，則是公寓豪宅類產品的不斷外延，2015年“7萬元+”公寓豪宅產品成交當中五環內占比高達94%，而2016年這一比重卻迅速降至80%。

此外，高端商辦公寓成交占比大幅上升，2016年“7萬元+”公寓產品當中商辦公寓占比達28%，同比增加9個百分點。2016年“7萬元+”公寓豪宅成交套數第一高的釣魚臺美高梅公館項目即為四環內商辦公寓項目。

“10萬元+”豪宅成交翻3倍

根據亞豪君岳會數據統計顯示，2016年，“10萬元+”豪宅共實現成交611套，同比將近翻3倍。而在公寓豪宅市場成交前十排行榜中，使館壹號院、萬柳書院兩個“10萬元+”項目也躋身其中。

不過，盡管頂級豪宅成交量爆棚，但從整個公寓豪宅市場來看，供需呈現平衡狀態。

根據亞豪君岳會統計數據顯示， 2016年北京公寓豪宅市場共有21個項目入市，共新增公寓豪宅產品2754套，預售許可面積36.8萬平方米，全年供需比為1:1.1.

而受到土地成本以及市場發展趨勢的影響，2016年“7萬元+”豪宅項目供應量較大，21個入市項目當中，純新盤多達8個。

更重要的是，公寓豪宅已不再是內城區“獨有”，五環外豪宅產品紛紛涌現。據記者了解，2016年新盤入市的恒大華府、首創天閱西山等均地處五環以外，其中恒大華府目前報價已超過10萬元/平方米。此外，2016年入市的公寓豪宅當中“10萬元+”的項目多達6個，最高報價北京壹號院達到16萬元/平方米。

郭毅表示，北京住宅市場豪宅化的趨勢自2015年開始顯現，2016年則呈現快速發展趨勢。而從未來趨勢來看，2016年僅有的7宗可售住宅地塊實現出讓，未來住宅新增量有限;而大量涌入的自持住宅產品、自住房等政策性質住房，與公寓豪宅項目客群并無重合;另外雖然二手房市場已快速崛起，但是基于產品品質的差異性，二手產品與新房豪宅的競爭也較小。因此從今年趨勢來看，公寓豪宅在住宅市場當中所占份額將不斷加大，北京新房住宅市場的豪宅化趨勢也仍將加快。

在郭毅看來，在未來北京房地產市場格局中，低端需求依靠公租房、自住房以及遠郊區縣商品住宅，中端需求轉向二手，而高端需求可供替代的產品日益減少，公寓豪宅產品雖短期內因政策原因擬售價格受到限制，但長期來看，北京新房市場供給不足的現狀將催升公寓豪宅的價值進一步提升。

關鍵詞： 一線城市豪宅 成交價