雖然兩度被A股拒之門外，但上海錦和商業經營管理股份有限公司(以下簡稱“錦和商業”)的闖關熱情不減。排隊近一年時間后，錦和商業又等來了上會機會，公司將于12月12日接受證監會發審委審核，迎來IPO終極大考。若能順利“通關”，錦和商業也將成為A股“二房東第一股”。輾轉多年，錦和商業能否實現登陸A股的夙愿，答案也即將揭曉。

沖“二房東第一股”

兩度闖關未能獲得證監會放行的錦和商業，公司12月12日將迎來第三次IPO大考，欲沖A股“二房東第一股”。

根據證監會安排，發審委定于12月12日召開2019年第198次發行審核委員會工作會議，審核錦和商業的首發事項。招股書顯示，錦和商業主營業務是產業園區，尤其是創意產園區的定位、改建和運營管理，公司采用“承租運營”的經營模式，既以租賃方式取得具有租賃價值提升空間的既有建筑(群)經營權，將該建筑(群)整體進行重新市場定位和設計，通過招商和后續運營獲得租金收入和物業管理收入。錦和商業的這種商業模式也被市場稱為“二房東”。

需要指出的是，錦和商業對于A股市場頗為癡迷，早在2012年公司就有了沖擊A股的想法，之后在2014年公司招股書獲得受理，期間歷經兩次中止審查，錦和商業在2016年3月首次獲得了上會的機會，但卻由于彼時經營的土地存在不符合城鄉規劃及劃撥用地目錄的情況，錦和商業遭到了發審委的否決。

在首次沖擊A股失利之后，錦和商業在2016年12月整裝待發，再度向A股發起沖擊，排隊近一年時間，錦和商業在2017年11月再度迎來了IPO大考，但同樣以失敗告終。

如今，錦和商業已是三度闖關A股，若公司能成功圓夢，也將成為A股“二房東第一股”。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進在接受北京商報記者采訪時表示，目前“二房東”市場的相關政策已經相對比較成熟，政府允許在不改變土地屬性的情況下，將一些具有租賃價值提升空間的既有建筑(群)轉變為商業辦公。“雖然市場上鼓勵改造，但是目前在實際推進過程中也出現了一些細節性的政策配套不到位。”嚴躍進如是說。

超八成募資“償債補血”

招股書顯示，錦和商業此次首發擬募集資金8.28億元，其中6.75億元擬用于“償債補血”，占全部募資額的81.52%，而這種現象引發了市場的極大關注。

據悉，錦和商業此次首發共有越界金都路項目、智慧園區信息服務平臺建設項目、償還銀行貸款及補充流動資金三個募投項目，分別擬投入募集資金金額為9400萬元、5900萬元、6.75億元，合計8.28億元。不難看出，錦和商業的首發募集資金大部分用于償還銀行貸款及補充流動資金。

但根據錦和商業招股書，公司在2016-2018年貨幣資金分別約為6901萬元、8667萬元、2.03億元，處于逐年走高態勢;同時在2016-2018年，錦和商業經營活動產生的現金流量凈額分別約為1.2億元、2.35億元、2.8億元，“造血”能力也在逐年提升。

在此情形下，錦和商業超八成募資用于“償債補血”一事就引發了市場的質疑。

另外，錦和商業此次的募投情況較前兩次也變化較大，在公司的首次IPO招股書中，公司擬募資8.3億元，分別投向越界智匯園項目、南翔智地園三期項目、園區綜合信息服務平臺建設項目以及補充流動資金，擬投入募資額分別約為1.93億元、2.43億元、1100萬元以及3.83億元。在錦和商業第二次IPO時，公司擬募集資金10.1億元，分別投向越界世博園項目、越界田林坊項目、越界X2創意空間二期項目、償還銀行貸款及補充流動資金，擬投入募資額分別約為3.59億元、1.31億元、8990萬元、4.3億元。

投融資專家許小恒在接受北京商報記者采訪時表示，首發募投項目變化大說明公司對未來沒有一個明確的戰略規劃目標，這也讓未來募投項目的實施存在諸多不確定性。

是否依賴關聯方仍遭關注

2017年上會被否時，發審委對于錦和商業最大的園區項目“越界創意園”進行了重點關注。作為從關聯方廣電浦東處租入的“越界創意園”，錦和商業是否存在依賴關聯方的情形仍是此次IPO證監會關注的重點。

根據錦和商業招股書顯示，2016-2018年以及2019年上半年,越界創意園是公司收入貢獻最大的單個項目，在報告期內越界創意園分別實現收入1.69億元、1.71億元、1.84億元和8618.78萬元，占公司主營業務收入的比例為31.83%、26.61%、23.01%和21.18%。而越界創意園的物業出租方為錦和商業的關聯方廣電浦東。資料顯示，廣電浦東為錦和商業控股股東錦和投資旗下公司，主要從事自有房屋租賃業務。

在錦和商業2017年被否時，發審委就對上述事項進行了重點關注。彼時，發審委表示，錦和商業最大園區項目“越界創意園”系從關聯方廣電浦東租入，報告期內，“越界創意園”是公司收入貢獻最大的單個項目，實現收入占公司主營業務收入40%左右，毛利占比50%，要求錦和商業說明公司的利潤對關聯方是否存在重大的依賴，是否存在租金減免或其他利益輸送行為。

在此次三度IPO過程中，證監會亦對上述現象進行了關注。在今年6月下發的反饋意見中，證監會就要求錦和商業補充說明歷年向廣電浦東租賃越界創意園的單位租金，與周邊同類或同等房屋租金的對比情況;此外，結合相關情況說明關聯交易價格是否公允等問題。

錦和商業在招股書中也提示風險稱，盡管越界創意園的收入占比逐年下降，但目前越界創意園收入占比仍處于較高水平，公司面臨項目收入集中度較高的風險。針對相關問題，北京商報記者向錦和商業方面發去采訪函，不過截至記者發稿，對方并未回復。

關鍵詞： 兩度被否 二房東 錦和商業