在一個約500人的限競房購買交流群里，李立(化名)拋出了低價急售二手學區房的消息。

據李立稱，因需回天津發展，所以打算出售自己位于北京朝陽區的一套學區房。這套房地理位置優越，配套設施完善，對應小學和中學分別是朝陽師范附小和人大附中。

對于看重北京教育資源的購房者而言，這是一個不錯的選擇，李立給出的價格也令人心動。但群內的購房者對該房源并不熱情。自10月初至今，盡管李立不斷發布廣告，價格也從510萬元下降至490萬元，但這套學區房仍然沒有推銷出去。

李立的境遇是北京二手房市場清淡的真實寫照。更重要的是，北京大量供應的限競房入市還分流了一批需求。

限競房是以“限房價，競地價”的方式拍賣土地，然后建成的房屋。自2018年起北京開始限競房項目集中入市，截至今年10月，北京合計供應新建住宅7.8萬套，其中4.76萬套是限競房，占比61%。另一方面，限競房具有價格優勢，在有些地區出現了一二手房價格倒掛的情況，限競房比二手房更具有投資價格和購買價值。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對時代周報記者表示，新房市場供應增加，會給二手房市場帶來一定的分流。

“此外，還有一些二手房學區資源管控，使得二手房性價比減弱，這時候也會分流一部分需求，進入到新房市場。”嚴躍進還表示。

不過，也有專家認為限競房影響有限。58安居客房產研究院首席分析師張波對時代周報記者表示，除了區位位置較好的限競房成交迅速之外，偏遠的限競房對二手房的影響較小。

限競房市場熱銷與滯銷并存

自2016年下半年以來，北京在土地出讓環節推出了“限房價，競地價”的政策。其中，絕大多數地塊在出讓時規定了“70/90”的政策，即70%的部分建設為90平方米以內的中小戶型，這也是為了調控過快上漲的房價以及滿足剛需。

由于在土地出讓階段就對房屋售價進行限制，限競房的銷售價格通常低于同區域的市場水平。中原地產研究院的數據指出，截至目前，北京限競房網簽數據22794套，均價48731元/平方米，明顯低于全市商品房交易均價。

時代周報記者近日走訪了多個限競房銷售樓盤，有樓盤銷售者將價格作為項目的一大優勢宣傳。其中中海寰宇天下的銷售告訴記者，由于是開發商和政府協議拿地，所以公司在利潤上有更大空間。目前該項目銷售均價在每平方米6.3萬元左右，而周圍二手房每平方米的價格都達到7萬元。

新房與二手房價格倒掛的現象也吸引了不少購房者。一位看房者告訴記者：“限競房有著明顯的政策紅利，從目前北京市土地出讓的情況來看，不限價的地塊越來越多，意味著紅利期快要過去了。選擇交通位置合適的限競房，就算做投資也很劃算”。

另一位“剛需”看房者對記者表示同樣更傾向于限競房。“二手房繳稅更多，門檻設置也更高，手續繁瑣，還是想買新房。”這位看房者表示。

根據中原地產研究院的數據顯示，自2018年6月10日起，北京入市的限競房項目合計達到了69個，總計110期，供應住宅套數達到52057套。

由于大量的限競房集中入市，也造成了庫存積壓。中原地產研究院的數據還顯示，截至11月18日，北京限競房庫存高達2.92萬套，創下了歷史最高值。

但值得注意的是，熱銷與滯銷并存于北京的限競房市場。一些地理位置優越的項目一經開盤便一搶而空，而有的項目入市數月有余，但仍有大量房源沒有成交。

記者在走訪中也注意到，不同區域的限競房項目看房者冷熱不均。其中位于大興亦莊的多個項目看房者冷冷清清，但位于石景山西黃村某一即將開盤的項目卻擠滿了購房者。

中原地產首席分析師張大偉對時代周報記者表示，限競房市場分化非常嚴重，少數位置優秀的項目簽約相對活躍，大部分項目從目前看入市都出現了問題。主要是大量的同質戶型供應，導致限競房去化較困難。

二手房售價下跌幅度創新高

根據中原地產研究院的數據，北京入市的限競房項目普遍降價10%左右。一手房的降價促銷，對購房人群產生了分流效應，也開始倒逼部分二手房房東主動進行降價。

諸葛找房的行情數據顯示，自2018年11月起，北京二手房掛牌價格持續走低，由2018年11月的每平方米6.36萬元，下降至2019年10月的每平方米5.91萬元，且仍沒有抬頭的趨勢。

北京二手房成交量也在持續下跌。據國家統計局公布的10月70城房價數據顯示，北京二手房均價環比下降0.6%，跌幅居4個一線城市首位。

易居研究院研究員姚方告訴記者，2019年1月至9月，北京二手房成交量上半年沒有像其他一線城市(比如上海)出現明顯的小陽春，10月成交量環比下跌30.4%。整個市場情緒走低，置業需求不足導致成交量回落，因此議價空間變大。

記者在貝殼找房網上看到，目前不少待售房源都進行了降價，朝陽公園某三室兩廳甚至直降200萬元。

諸葛找房APP的數據顯示，11月24日其平臺漲價房源數量為131套，降價房源數量高達1580套。11月22日，降價房源數量一度達到1874套。

不過，在二手房價格持續下降后，北京二手房成交在近日有所回暖。根據中指研究院的數據，11月18日至11月24日，北京二手房成交面積同比增長24%，是北上廣深四個城市中增速最高的。

市場回暖也得到中介人員的證實。一位鏈家中介告訴記者，其公司北京近日某天單日成交量達到了500套，他所在的門店在11月23日單日就成交了兩套。

“不過這也和春節前的一些購房需求有關。有些購房者計劃在春節期間結婚，因此會在返鄉前在北京置業。還有一些人則因年后忙碌而在年前購房”，上述中介這樣告訴記者。

關鍵詞： 北京 二手房價 大跌