華西證券(002926)發布研究報告稱，假設今年上半年商品房銷售面積占比為53%，全年銷售面積約為12.56億平方米，加上前面測算的政策放松帶來的約2700萬平方米增量，全年商品房銷售面積接近13億平方米左右。商品房銷售同比領先房地產投資3-6個月左右，結合建安投資以及土地購置費情況，判斷年底有望回升至-5%以內。對于資本市場，當前處于房地產放松政策的落地觀察期，金融、穩定等風格相對占優;10Y國債收益率可能會隨著房地產投資的企穩而小幅上行。

▍華西證券主要觀點如下：

(一)認房不認貸、存量房貸調整效果評估

【資料圖】

認房不認貸以及降低首付比例或將帶動商品房銷售面積新增約2700萬平方米，占2022年全年銷量約2%，占2023年1-7月銷量的約4%。

1)針對認房不認貸以及降低首付比例政策效果的估算，分成了兩部分：對于二線城市，主要參照去年杭州、天津放開認房不認貸后商品房銷售面積增長的情況;對于一線城市，主要參照2014年930新政后北上廣深商品房銷售面積增長情況。2)由于當前我國房地產市場供求關系發生了較大的變化，并且缺少類似2015年棚改貨幣化安置政策，所以假定對房地產銷售的帶動比例為此前的50%左右。

存量房貸下調或將使銀行讓利居民580-1158億元，對應息差下降約2-5bp，提升社零增速約0.15-0.32個百分點。對于存量房貸調整設置了四種情形，結合實際情況，判斷30%-60%左右的存量房貸符合下調標準，調降幅度在50bp左右可能性較大。

(二) 歷史上房地產放松政策及市場表現復盤

1)細致復盤了歷史上3輪較為明顯的房地產政策周期，本輪房地產放松政策力度整體較為可觀，能在一定程度上起到穩定房地產的作用。

2)從股票市場表現來看，每輪房地產放松周期開始時，金融、穩定風格相對占優，持續時間與政策力度密切相關，而成長、消費風格取得超額收益相對滯后。

3)從債券市場來看，10Y國債收益率與房地產開發投資同步性較強，而商品房銷售領先投資約3-6個月左右，也即債券市場會等放松政策拉動經濟效果真實顯現才會有明顯反應。

(三)本輪放松政策將帶動房地產市場企穩回升

1)全年商品房銷售面積或接近13億平方米左右。假設今年上半年商品房銷售面積占比為53%，全年銷售面積約為12.56億平方米，加上前面測算的政策放松帶來的約2700萬平方米增量，全年商品房銷售面積接近13億平方米左右。

2)商品房銷售的回升也會帶動房地產投資企穩。商品房銷售同比領先房地產投資3-6個月左右，結合建安投資以及土地購置費情況，判斷年底有望回升至-5%以內。

3)對于資本市場，當前處于房地產放松政策的落地觀察期，金融、穩定等風格相對占優;10Y國債收益率可能會隨著房地產投資的企穩而小幅上行。

風險提示：

宏觀經濟、產業政策出現超預期變化。

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