8月31日，中國人民銀行、金融監管總局聯合發布《關于降低存量首套住房貸款利率有關事項的通知》。通知明確，自2023年9月25日起，存量首套住房商業性個人住房貸款的借款人可向金融機構提出申請，由金融機構新發放貸款置換存量首套住房商業性個人住房貸款，借款人也可向金融機構提出申請協商變更合同約定的利率水平。官方公布降低存量首套住房貸款利率方案后，工、農、建、交等六家銀行連夜公告稱，將推進存量房貸利率調整工作。

人民銀行、國家金融監管總局有關負責人表示，存量住房貸款利率的下降，對借款人來說，可節約利息支出，有利于擴大消費和投資。對銀行來說，可有效減少提前還貸現象，減輕對銀行利息收入的影響。同時，還可壓縮違規使用經營貸、消費貸置換存量住房貸款的空間，減少風險隱患。

同日，人民銀行、金融監管總局發布《關于調整優化差別化住房信貸政策的通知》。通知明確，統一全國商業性個人住房貸款最低首付款比例政策下限，首套和二套住房分別為20%和30%。不再區分實施“限購”和不實施“限購”的城市。專業人士分析認為，降低首付比例將有利于降低居民首付負擔和成本、增強購房能力和意愿，從需求端出發給樓市企穩復蘇創造更為合宜的貨幣信貸環境。

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央行此前公布的數據顯示，2023年上半年新發放個人住房貸款加權平均利率為4.18%，比上年同期低107個基點。2019年至2022年期間發放的房貸利率平均在5.15%左右。

中原地產首席分析師張大偉表示，整體來說，對于存量房貸的購房者，特別是動輒5%至6%高利息的購房者，很可能房貸能降低100個基點以上，但具體的影響依然需要購房者與銀行協商。張大偉估算，大部分存量房貸發生時最低下限是4.65%，購房者基本是按照6%左右購房，按照貸款100萬元30年期限計算，可以將月供從5995元降低到5156元左右，下調840元左右。

據業內人士估算，存量首套住房商業性個人性住房貸款利率調整后，平均降幅大約在0.8個百分點，以100萬元，25年期，原利率5.1%的存量房貸為例，假設房貸利率降至4.3%，可節約借款人利息支出每年超5000元。

銀河證券表示，未來政策落地之后，預計銀行會根據不同區域、不同類型的客戶，來分階段地逐步試點和落地，盡量減少對于凈息差的沖擊。此外，央行未來會進一步引導存款利率下降來降低銀行的負債端成本。

中信建投證券首席經濟學家黃文濤分析稱，根據6月末數據(截止2023年6月末，我國個人住房貸款余額38.6萬億元)，存量房貸利率若降低10個基點，則對應減少約400億利息支出。存量房貸利率調整與恢復和擴大消費“20條”措施將形成政策組合拳，對消費起到支持作用。

相關概念股：

建設銀行(00939)：財報顯示，2023年上半年，建設銀行資產負債規模實現較快增長，集團資產總額38.25萬億元，增幅10.56%；發放貸款和墊款凈額22.36萬億元，增幅9.11%。負債總額35.30萬億元，增幅11.27%；吸收存款27.63萬億元，增幅10.42%。

工商銀行(01398)：財報顯示，2023年上半年，工商銀行總資產43.67萬億元，比上年末增長10.2%。其中客戶貸款及墊款總額25.29萬億元，比上年末增長9.0%。總負債40.07萬億元，比上年末增長11.0%；其中客戶存款33.37萬億元，比上年末增長11.7%。

郵儲銀行(01658)：財報顯示，2023年上半年，郵儲銀行資產總額突破15萬億元，較上年末增長7.51%；負債總額突破14萬億元，較上年末增長7.48%；歸屬于銀行股東的凈利潤495.64億元，同比增長5.20%

招商銀行(03968)：財報顯示，2023年上半年，招商銀行資產總額107,398.36億元，較上年末增長5.93%；貸款和墊款總額63,554.39億元，較上年末增長5.02%；負債總額97,539.23億元，較上年末增長6.20%；客戶存款總額80,302.32億元，較上年末增長6.56%。

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