民生證券股份有限公司李陽,陳立近期對保利發展進行研究并發布了研究報告《2023年半年度業績快報點評：業績符合預期，銷售拓展領先行業水平》，本報告對保利發展給出買入評級，當前股價為12.8元。

保利發展(600048)

(資料圖)

營收規模同比增長 25%，歸母凈利兩位數同比增長。 2023 年半年度公司實現營業收入 1383.76 億元，同比上升 24.93%； 2023 年半年度歸母凈利 195.90億元，同比上升 10.84%， 或系二月份開始剛性需求釋放及公司優化推盤節奏所致，利潤增速低于營收增速，或系公司結算 2021 年及之前低利潤項目所致；公司 2023 年半年度實現簽約金額 2368.21 億元，同比增長 12.65%；公司 2023年半年度總資產規模 1.43 萬億，同比下降 2.7%。

銷售金額排名位列第一， 一二線核心布局城市逐漸發力。 2023 年上半年全口徑銷售金額 2366 億元，位列房企銷售規模第一位；權益口徑銷售金額 1656億元，僅次于中海地產的 1668 億元。 由于一季度住宅銷售市場火熱，需求得以集中釋放，二季度購房熱情降溫，全口徑銷售金額 1227 億元，同比僅提升 2.7%。根據中指數據顯示，截至 2022 年 6 月，公司一線、二線及三四線城市銷售金額占比分別為 34.3%、 47.6%和 18.1%，一二線銷售占比超 80%，其中廣東（ 24.8%）、上海（ 16.8%）、江蘇（ 11.1%）銷售金額占比分列前三。

投資熱情不減，持續聚焦一二線城市。 截至 2023 年 6 月，保利發展權益拿地金額 400 億元，同比提升 63.27%；權益拿地面積 242 萬方，同比提升 16.35%；全口徑新增貨值 812 億元，權益新增貨值 733 億元，位列房地產企業權益新增貨值第一位， 公司拿地面積增速小于拿地金額，或系項目拓展更集中于核心城市所致。 2023 年上半年公司于一線城市拿地 6 宗，包括上海 2 宗、北京 3 宗和廣州 1 宗；二線城市共拿地 17 宗，主要分布于合肥、成都及蘇州等城市；三四線城市拿地 6 宗，主要集中在廣東。

央企龍頭增發進展順利，低成本融資渠道暢通。 2023 年 6 月 28 日， 公司向特定對象發行股票申請獲得中國證券監督管理委員會同意注冊批復，增發工作進展順利； 2023 年上半年公司共發行三筆公開債，總融資規模為 89.32 億元，利率在 2.26%-3.75%之間，低成本融資渠道仍保持暢通。

投資建議： 公司作為央企龍頭在融資端不斷拓展新的融資渠道，在投資端加大一二線核心城市核心項目的獲取，在銷售端客戶交房信心充足。我們預測2023-2025 年營收分別達 2934.18 億元/3125.65 億元/3383.43 億元，同比增長 4.4%/6.5%/8.2%； 2023-2025 年 PE 倍數為 7/7/6。維持“推薦”評級。

風險提示： “保交樓”工作滯后；公司土地拓展不及預期；市場回暖速度不及預期

證券之星數據中心根據近三年發布的研報數據計算，興業證券(601377)洪波研究員團隊對該股研究較為深入，近三年預測準確度均值高達81.54%，其預測2023年度歸屬凈利潤為盈利198.23億，根據現價換算的預測PE為7.73。

最新盈利預測明細如下：

該股最近90天內共有23家機構給出評級，買入評級19家，增持評級3家，中性評級1家；過去90天內機構目標均價為19.51。根據近五年財報數據，證券之星估值分析工具顯示，保利發展（600048）行業內競爭力的護城河良好，盈利能力一般，營收成長性一般。財務可能有隱憂，須重點關注的財務指標包括：有息資產負債率、應收賬款/利潤率近3年增幅、存貨/營收率、經營現金流/利潤率。該股好公司指標2星，好價格指標4星，綜合指標3星。（指標僅供參考，指標范圍：0 ~ 5星，最高5星）

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