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撰文|蜜妹

(資料圖)

這是@閨蜜財經的第1240篇原創

市場未暖，豪宅先行。

2022年3月15日，富瑞發研報，微調了對香港地產商的預測，看好豪宅市場復蘇，其中對太古地產的目標價由25港元下調4%至24港元。

此前大摩也發布研究報告稱，予太古地產“減持”評級，將今明兩年每股盈利預測各上調2%/7%，以反映更高的酒店業務利潤，以及成都太古里商場的額外貢獻——今年2月末，太古地產公告，收購遠洋太古里的第二次交割及第三次交割完成，至此，遠洋集團控股不再擁有物業控股公司任何權益。

不久后的三月，也就是前幾天，太古地產披露了2022全年業績。作為國內數坐頂流商場“太古里”背后的公司，太古地產究竟有多賺錢？

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難以避免的是，2022年，太古地產的營收下降了：比2021年的163.18億港元減少近25億港幣為138.26港幣，同比降幅為15%。

更值得注意的是，這并非太古地產營收首次“縮水”。如下圖東方財富(300059)數據顯示，早在疫情之前的2018、2019年，該司已經連續2年營收下滑。

圖片來源|東方財富（特此感謝！）

起太古地產，蜜妹第一時間想到的是各種網紅地標。什么三里屯太古里、成都太古里，還有之前某書上刷爆的網紅酒店。顏值很高、價格很貴。

收入構成方面，太古地產零售物業租金占總收入的比例很高，2022年為58.49億港幣，吸金能力僅次于辦公樓租金收入的60.03億港幣。酒店業務則占比稍小一些，2022年營收為5.65億港幣。

2022年，太古地產的多數業務同比營收都是下滑的，其中降速最快的是物業買賣業務，從2021年的24.43億港幣跌到9.21億港幣，降幅達62.3%。

具體到中國內地，財報顯示，2022年，太古地產來自中國內地零售物業的應占租金收入總額下跌5%至42.43億港幣。2022年末，太古集團中國內地已落成零售物業的估值為港670.19億港幣，其中集團應占權益為517.62億港幣。

太古里的零售銷售額也在下降。頂流之一北京太古里 ，2022年零售銷售額下跌26%，租金收入總額減少；

廣州太古匯2022年零售銷售額同比下跌11%，租金收入總額下跌8%；

北京頤堤港2022年零售銷售額同比下跌26%；

成都遠洋太古里零售銷售額下跌15%，租金收入總額下跌9%；

上海興業太古匯零售銷售額下跌36%、租金收入總額下跌17%；上海前灘太古里2021年9月正式開業，2022年的零售銷售額和租金收入蜜妹沒有在財報里看到。

出租率來看，相比太古地產在香港的零售物業動輒100%的出租率，其內地的部分零售物業出租率略遜一籌。最低的是兩座位于一線城市上海、北京，出租率分別是93%、94%。

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利潤方面，和部分房企增收不增利不同，太古地產營收下降，但利潤指標部分同比上升。其中毛利潤95.23億港幣，同比下降約9.5%，和營收一樣，這也并非太古地產的毛利潤首次下滑。

2022年，太古地產的年度溢利是上升的，為82.27億港幣，同比上升約13%。蜜妹仔細看了下，這主要得益于太古地產縮減了部分成本、出售附屬公司，再就是投資物業公平值優化，最后這個簡單說就是重估了下物業的公平市值。

其中物業公平市值的重估，對太古地產最終凈利潤的影響是決定性的。2021年為-19.47億港元，2022年轉正到8.01億港元，二者相差27.48億港元左右。若扣除投這個數據，太古地產的年度溢利無疑將錄得負增長。實際上，在2022年，內房企絕大多數房企在投資物業重估方面均是負增長。

股東應占基本溢利方面，太古地產2022年是跌的，為87.06億元，同比跌9%。C此前花旗就發報告稱，太古地產若撇除出售投資物業收益，經常性基本盈利為71.76億港元，較該行預期低4%。主要由于酒店業務虧損增加，及租賃毛利率下降。

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最后就是負債。蜜妹不得不感嘆，港資房企的杠桿之低。

如下圖財報數據，2022年太古地產的資本凈負債比率為6.5%，其中流動負債109.86億港元，非流動負債約339.18億港元，債務凈額為189.47億港元。

值得注意的是，2022年太古地產的現金及現金等價物大幅減少，從2021年末的148.3億港幣降低到45.02億港幣。

現金流萎縮，加上這兩年的營收頹勢，太古地產給人感覺像一頭年邁的猛獸，似乎心有余而力不足……

官網顯示，太古地產于1972年在我國香港成立，于中國香港、中國內地、新加坡及美國均有投資，業務范圍涵蓋發展及投資項目、出售住宅物業、太古酒店、物業管理四大類。

太古地產的母公司太古股份，則業務范圍更廣：地產、航空（比如國泰、港龍等）、飲料、海洋服務和貿易及實業，主要在大中華地區經營。

太古股份則是太古集團的旗下上市公司，太古集團早于十九世紀初在利物浦成立，當時只是一家規模不大的進出口公司。

如果從19世紀初開始算起，太古算得上是跨越了2個世紀的百年企業。

太古地產是有野心的。此前的2022年3月，其官宣了未來10年的1000億港幣投資計劃，其中300億港幣在中國香港、500億港幣在中國內地、200億港幣用于住宅買賣項目（包括東南亞）。

截至2023年3月7日，已承諾的投資計劃總額約為390億港幣，其中170億港幣在中國內地、110億港幣在中國香港、110億港幣于住宅物業買賣項目。

不過，在目前的宏觀環境下，這樣的擴張會帶來怎樣的投資回報率，仍然值得商榷。前幾天，里昂發表研究報告，將太古地產今明兩年盈利預測下調3.2%及4%，主要基于對其投資項目處置收益減少的預測，但略微上調對公司股息的預測。

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