9月22日，越秀地產(chǎn)公告，附屬公司廣州市城市建設(shè)開發(fā)有限公司第五期公司債券的發(fā)行規(guī)模不超過人民幣25.95億元。

(資料圖)

在此之前，越秀地產(chǎn)已經(jīng)成功發(fā)行了4期債券，累計融資72.5億元，加上這筆融資，今年越秀地產(chǎn)已累計通過公司債籌資98.5億元，融資規(guī)模已超過去年全年。

今年以來，受部分房企暴雷風(fēng)險影響，多數(shù)房企忙于償債無力再加杠杠，房企融資大幅萎縮。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，今年1至8月房企境內(nèi)外發(fā)債融資規(guī)模389.86億元，同比下降26.8，環(huán)比下降60.9%。

在這樣的環(huán)境下，越秀地產(chǎn)竟然拿到近百億融資，令同行為之側(cè)目。但是，這也進一步推高了公司的債務(wù)規(guī)模，如果房地產(chǎn)銷售沒有明顯回暖，越秀地產(chǎn)將面臨償債壓力。

越秀地產(chǎn)想“彎道超車”

越秀地產(chǎn)成立于1983年，是國內(nèi)第一批房企之一。上世紀(jì)90年代，越秀與萬科、招商蛇口(001979)、中海、金地等并列為粵系五大主流地產(chǎn)商，曾一手打造出天河體育中心、城建大廈、市長大廈、財富廣場、維多利廣場等一大批地標(biāo)建筑。

然而，在隨后的發(fā)展中，當(dāng)其他房企趁著國內(nèi)經(jīng)濟騰飛之際，憑借著“高周轉(zhuǎn)”的打法賺得盆滿缽滿時，越秀地產(chǎn)發(fā)展區(qū)域還局限廣州市，對杠杠也頗為謹慎，以致于后來發(fā)展嚴重掉隊，排名常年處在50名開外。

2010年，當(dāng)萬科憑借1026億元的銷售額成為首家邁入千億門檻的房企時，越秀地產(chǎn)的銷售額還只有88億元，直到十年后，2021年越秀才躋身 “千億俱樂部”。

不過，近年來隨著國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)急劇變化，過去熱衷于“高周轉(zhuǎn)”的房企相繼暴雷，越秀此前的保守策略倒成為其財務(wù)安全的籌碼。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2022年上半年，越秀地產(chǎn)排名較去年年底大幅上升了20位，至第11名，在TOP30房企里，越秀成為唯一實現(xiàn)銷售額正增長的一家。

國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)整似乎給了越秀地產(chǎn)一個“彎道超車”的機會。據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，“越秀地產(chǎn)正借市場調(diào)整，計劃快速擴大規(guī)模，內(nèi)部已暗中定下沖擊世界500強的目標(biāo)。”

實際上，近幾年越秀一改以往保守策略，無論是在拿地方面還是融資都頗為激進。截至2022年6月30日，越秀地產(chǎn)在全國戰(zhàn)略布局拓展至30個城市，總土地儲備約為2860萬平方米，而2018年時其土儲還僅為1941萬平方米，三年時間新增了近1000萬平方米。

2020年至2021年，越秀地產(chǎn)土地投資金額分別為410億元和444.8億元，2022年越秀地產(chǎn)土地投資的預(yù)算金額為457億。

今年上半年，越秀地產(chǎn)在廣州、佛山、中山、杭州、合肥、鄭州、長沙7個城市拿下16幅土地，總建筑面積約為346萬平方米。7月份，越秀再豪擲超百億在廣州今年第二批集中供地中拿下三塊，其中天河區(qū)燕塘地塊以81.19億元成交，成為廣州史上第五高樓面價地塊。

中指研究院公布的房企2022年1-8月拿地排行榜中，越秀地產(chǎn)無論是拿地金額還是拿地面積都擠進行業(yè)前十，位列第8位。

債務(wù)和現(xiàn)金流承壓

越秀地產(chǎn)逆勢擴張，債務(wù)規(guī)模也隨之水漲船高，2019年-2021年，總負債分別為2347億元、2632億元、3139億元，資產(chǎn)負債率為76.48%、75.58%、76.31%。短債規(guī)模從2019年的71.38億元增長至2021年的298.02億元。

2022年上半年，越秀地產(chǎn)的負債合計約2395億元，其中一年內(nèi)到期的負債為269.59億元，同比增加40.67%。而公司賬面上貨幣資金為390.54億元，剔除受限資金，非受限資金僅有260.68億元，覆蓋不了短債。

與此同時，越秀地產(chǎn)的業(yè)績也明顯承壓，雖然上半年越秀成為TOP30房企里唯一實現(xiàn)銷售額正增長的房企，但是仍處于增收不增利的狀態(tài)。

2021年越秀地產(chǎn)營業(yè)收入為573.8億元，同比增長24.1%；凈利潤為35.89億元，同比下滑15.51%。2022年上半年亦是如此，營收312.9億元，同比增長29.1%，但歸母凈利潤同比下降25.8%至17.1億元。

業(yè)績增收不增利背后，越秀地產(chǎn)的銷售成本大幅攀升，2022上半年越秀地產(chǎn)銷售成本為246.47億元，同比增加38.9%，由此也導(dǎo)致毛利率進一步下滑至21.2%，同比下降5.6個百分點。

這也凸顯出當(dāng)下樓市去化之艱難，據(jù)克而瑞統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至今年6月末，一線和二線城市新房商品房去化周期已上升至18個月警戒線；而三四線城市已達到24個月，同比增長97%。

去化周期大幅拉長，對房企的現(xiàn)金流提出了挑戰(zhàn)。在房地產(chǎn)行業(yè)整體銷售低迷的情況下，越秀地產(chǎn)的經(jīng)營活動現(xiàn)金流也出現(xiàn)了惡化。

2021年，越秀地產(chǎn)經(jīng)營性現(xiàn)金流為-46.76億元，同比大降129.3％，這是越秀地產(chǎn)2018年以來首次經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額為負。2022年上半年現(xiàn)金流量凈額還是負值，為-16.19億元，而去年同期為4.49億元。

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