每經記者 甄素靜 每經編輯 魏文藝

房地產行業的下行態勢仍在持續。今年前7月，全國商品房銷售面積同比下降23.1%，銷售額下降28.8%，百強房企銷售額同比降近五成。

在此背景下，與房地產行業有著密切關聯的產業園發展是否受到影響？近日，中城新產業控股集團有限公司（以下簡稱中城新產業）董事長劉愛明在接受《每日經濟新聞》記者專訪時表示，產業園實際上受到的影響很大，但它和住宅還是不一樣的。

(資料圖片)

“產業思維和地產思維幾乎不可調和，產業地產跟住宅不一樣，產業地產的重心在產業，而不是地產，如果忽略了產業談地產，就很容易出問題，在住宅領域適應的想法，到產業地產往往會出錯。”

如何才能抗住行業周期？

作為房地產行業的老兵，劉愛明曾先后服務于中海地產和萬科等行業頭部企業，并擔任高層。2015年，劉愛明獨立創業，選擇產業園賽道，創辦了中城新產業，專注于產業地產開發和產業園區運營管理，提供產業地產的完整解決方案。

隨著房地產行業進入“黑鐵時代”，整個行業目前正經歷著前所未有的挑戰。據中指研究院報告，今年1~7月，全國50個代表城市商品住宅月均成交面積同比下降45%。

房地產行業下行對于產業園發展產生了哪些影響？有哪些應對措施？劉愛明表示，產業園實際上受到的影響很大，但是它和住宅還是不一樣的。首先是客戶群不同，產業園的客戶群是科技企業、制造業企業，而住宅客戶群為單一的個體，其情緒傳播會更快一些。

“產業因為本身決策就很慢，產業企業去買或者租一個產業園，本身就是一個可能3~6個月甚至是更長時間的決策。從這一點來講，調控對產業地產行業的影響，跟住宅還是不太一樣。但我們還需要面對的是經濟下行，產業客戶如果對企業沒有擴張需求的話，對產業園也就沒有新的需求，所以這個影響還是比較大的。”

在不斷要求精細化運作的當下，在劉愛明看來，產業地產運營商的應對措施，唯有提高服務和運營質量，這是抵抗周期的唯一可行辦法。

產業地產難度超住宅地產

“中城新產業沒有秘密，任何人都可以學習。”

不過在劉愛明看來，產業服務在于不斷深入，他認為不太可能會有人走這條“窄門”之路。

值得注意的是，在房地產行業下行壓力增大的背景下，近年來有不少曾經優秀的資深地產人士開始離開原來深耕的領域，進入到產業園細分賽道。

對此，劉愛明認為，“如果僅是因為當下許多地方政府都在談產業，并且以后可能會大力發展，受政策和市場需求等因素影響，從原來相對容易的住宅地產賽道來產業地產領域來創業，要非常慎重。”

“產業地產難度肯定超過住宅地產，且兩者難易程度是兩個數量級；其次，兩者在操作的體量上也不是一個量級。”

切換賽道，轉換工作思維同樣很重要。劉愛明認為，產業思維和地產思維幾乎不可調和，產業地產跟住宅不一樣，產業地產的重心在產業，它不是地產，如果忽略了產業談地產，就很容易出問題，在住宅領域適應的想法，到產業地產往往會出錯。

劉愛明強調，做產業園不僅要了解產業，也要了解客戶。如需了解所做產業園面對什么樣客戶，知道他們怎么生產、怎么研發、怎么銷售，對未來怎么預期等。如果創業者不了解這些，是非常危險的事。

“相較而言，住宅在過去的年代是掙快錢掙大錢，產業園則是掙慢錢掙小錢，要適應這個生意邏輯，這是產業園細分賽道的特點。”

劉愛明認為，隨著公募REITs在我國的快速發展，產業園除了掙小錢特點外，還是一個掙長錢的生意。“最近在廣州碰到一個園區產品，成本8個多億，如果用REITS可以上15億，這也是一個很不錯的生意。作為投資方，可以把原始投資收回來，收益也很高，并且它持有經營還可以持續做下去。”

這也是劉愛明創業7年來，劉愛明在培育出核心競爭力后，為中城新產業未來發展謀劃的路徑之一。業內在關注中城新產業未來發展路徑，是去主板上市還是通過reits逐步退出。

在業務布局上，中城新產業有三個賽道，分別為輕資產、中資產和重資產。輕重兩頭，中城新產業跟華潤置地合作成立了兩個合資公司，負責輕資產和重資產。其中輕資產方面叫潤城，負責顧問咨詢加后期的招商運營，是一個全流程服務。劉愛明表示，“因為這個模式資本市場還是比較喜歡，我們想以后（重資產）能不能上市。”

“重資產的那一塊叫華城，這方面實際上我們現在也正在努力看看能不能去走REITs路徑。我們有銷售型的園區，也有持有型的園區。中資產運營，也就是原來的包租業務，現在大概面積有100多萬平方米。”

劉愛明表示，“目前三個業務都有了規模，今年有30%~50%的增長，也都盈利。”

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