融資難，絕對是房地產行業2019年的年度關鍵詞。不過，新年新氣象，2020年初的房企融資潮還是如約降臨。

據《國際金融報》記者不完全統計，2020年1月份以來，已先后有20家房企發布了融資計劃，其中，碧桂園、融創等6家房企曾在1月8日同時發布海外融資公告，總金額達到29.8億美元，約合人民幣206億元。

此外，首創置業的身影也出現在這其中。據披露，其全資子公司發售及發行總票面值4.5億美元的提取票據，票息率為每年3.85%，年限為5.5年。這一利率無論較同期其他房企，還是首創置業2019年的發債利率，都處于較低水平。

首創置業相關負責人向《國際金融報》記者坦言：“當前融資環境確實要比之前緩和一些，年初這些天，不少房企都發了境外債。”

融資利率普降

記者注意到，在這些發布融資計劃的房企中，龍光地產可謂內外并舉。1月6日，龍光地產旗下公司深圳市龍光控股有限公司作為發行人，發行2020年首期公司債券，規模為人民幣10億元，期限為五年，票面年利率為4.8%。1月8日，龍光地產公告稱，擬發行3億美元優先票據，2025年到期，年息為5.75%。這兩筆債券利率均較龍光地產2019年同期發行的同類型債券低。

龍湖集團擬發行的于2027年到期的2.5億美元優先票據，利率更是低至3.375%。

事實上，近日多數房企發布的融資計劃以美元債為主，并且利率多在4%-7.5%之間。即便是當前融資成本相對較高的禹洲地產、合景泰富、正榮地產等，也較其2019年動輒8.5%左右的年息明顯寬松。

現階段，海外融資成本過高的情況較2019年有所緩和。克而瑞研究中心數據顯示，2019年境外債券的平均成本為8.13%，較2018年全年上漲0.86個百分點。而這主要是由于境內外債發債主體變化。

克而瑞披露的數據顯示，2019年TOP 11-30梯隊房企的境內發債規模同比大幅下降46%，占比從2018年境內債總量的40%下滑至29%;境外債規模則同比上升了80%，占比從2018年的25%上升至32%;而由于TOP 11-30梯隊企業大多具有高杠桿特征，歷來融資成本較高。

面對融資這一難題，房企繞道海外求解，實際上是2019年境內監管不斷收緊所致。

諸葛找房發布的報告顯示，在517鞏固治理房地產金融亂象成果開始后，國家統計局數據顯示，房地產開發企業到位資金同比增速呈下滑趨勢，至1-11月，房地產開發企業到位資金同比增長7%，與2019年1-4月同比增速下降1.9個百分點。

房地產信托融資也自2019年7月起受到管控。從中國信托協會數據上看，2019年三季度，房地產業信托余額為27811.9億元，環比下降5.1%，增速自2016年來首次轉負。

為了充?，F金流，高成本發行海外債“解渴”成為房企重要的選擇。中原地產研究中心數據顯示，2019年房企境外融資達752億美元，這一數字在2018年僅為496億美元，同比漲幅達52%。

融資環境或難放松

所幸，新年第一天傳來了降準的消息。“市場認為間接能給房地產市場釋放出流動性。”有房企人士向記者表示。

上海易居房地產研究院總監嚴躍進指出，從元旦后的房企融資動作看，美元債等形式的融資比較多，同時利率也有所下調。這說明海外等融資的管控有所減輕，客觀上使得房企后續融資空間增大，也可以獲得更多流動性。同時，融資成本降低也和海外降息大通道開啟有關，而從國內市場看，降準也會對融資成本帶來一定的影響。

不過，市場同樣擔心2019年先松后緊的融資環境是否會在2020年再度上演?

一位TOP 50國企背景的房企內部人士偏向樂觀。“整體還是會以穩為主，但融資端的大環境能比前兩年好一些，市場普遍看好融資優勢強的開發商。”該人士向記者表示，發債會比較寬松，利率也會相對較低，“不光是發債，銀行端信貸也會因降準流動性更好一些”。

機構則對2020年的融資環境持較為保守的態度。嚴躍進向記者分析，當前經濟基本面略偏悲觀，經濟政策會寬松一點，不過，“如果后續有資產泡沫等問題出現，或還是會收緊”。

58安居客房產研究院分院院長張波認為，2020年不會放松對房企融資的定向嚴監管，房地產融資的寬松化很難實現，房企融資難的狀況預計依然會延續。

天風證券分析師孫彬彬指出，2019年12月6日的中央經濟工作會議雖未再提“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”，但首次將“穩地價”寫入中央經濟工作會議報告，而穩地價最直接的方式就是對房地產融資進行管控。

不過，孫彬彬也表示，在兼顧防風險、穩增長的實際需求和穩地價、穩房價、穩預期的調控目標下，未來“房企融資邊際放松、區別對待是目前政策的最好選擇，簡單大規模放松房企融資的可能性非常小，且目前已經出臺針對信托和海外債的政策，融資放松還受到一定的政策管控約束”。

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