近日，景瑞控股(01862.HK)披露了2019年11月的營運數據，當月，公司合同簽約銷售額31.01億元，同比下降2.73%。2019年前11個月，公司合同簽約銷售額累計206.31億元，同比下降4.55%。

銷量下滑的同時，公司占有的權益份額在下降，預計未來幾年的地產開發業務不容樂觀。

數據顯示，2014年底、2015年底、2016年底，公司土地儲備中，權益建筑面積在總建筑面積中的占比分別為87.60%、85.73%、81.81%。隨著策略的調整，2017年底、2018年底及2019年6月底，這一指標降為57.22%、50.40%、51.92%。

陷入增長瓶頸期的景瑞控股在房地產核心主業之外推行多元化發展。在房地產開發之外，景瑞的業務范圍囊括了房地產基金、住宅開發、長租公寓運營管理、辦公物業持有及運營以及投資五大板塊。

不過，如火如荼的“轉型”，景瑞控股業績仍然依賴于房地產，2019年上半年，公司物業開發分部收入16.71億元，占公司總收入的76.45%，除稅前分部利潤3.42億元，占比86.77%。

易居研究院研究總監嚴躍進對長江商報記者表示，對于景瑞控股來說，這兩年其實在逐漸發力，因為其本身發展規模太小，或者說節奏不夠快。在2018年銷售狀況較好的情況下，其2019年會逐漸發力。但是2019年因為融資環境以收緊為大方向，所以這多少會對此類企業形成影響，部分利率較高，也說明其需要完成融資進而投入到一些新項目中去。

規模徘徊百億，土儲權益占比連降

景瑞控股1993年在上海成立，2013年于香港上市。旗下優鉞資管、景瑞地產、悅樘公寓、鍇瑞辦公、合福資本等公司，涵蓋地產開發、城市更新、資產管理等，致力成為最懂建筑和生活的資產管理引領者。

作為老牌房企業，景瑞控股的規模并不大，2016年銷售額才勉強突破100億元。2016年，銷售額167.85億元，同比增長92.93%，營業收入150.51億元，同比增長161.30%;凈利潤1.06億元，較上年的-3.53億元成功實現扭虧。隨后，公司營收增速下滑甚至下降。2018年，公司雖然實現252.36億元的簽約銷售額，但營業收入降至112.68億元。

最新2019年11月的營運數據顯示，當月，公司合同簽約銷售額31.01億元，同比下降2.73%。2019年前11個月，公司合同簽約銷售額累計206.31億元，同比下降4.55%。

銷售規模未現明顯增長的景瑞控股，盈利能力似乎也不如從前。2019年半年報顯示，報告期內公司毛利為5.7億元，同比下降3.7%;毛利率25.93%，同比下降1.3個百分點。

2019年上半年，景瑞控股的營業收入為21.86億元，同比增長1%，其中貢獻了近八成收入的物業銷售板塊，與上年同期相比收入下滑了6.4%。值得注意的是，景瑞控股上半年收入的微增，是建立在2018年收入同比下滑了近三成的基礎上的。

土地儲備方面，截至2019年6月30日，景瑞控股的土地儲備合計約546.1萬平方米，權益面積為283.51萬平方米，占比51.9%。

值得注意的是，公司占有的權益份額在下降，公司旗下房地產項目以獨立開發為主，2014年底、2015年底、2016年底，公司土地儲備中，權益建筑面積在總建筑面積中的占比分別為87.60%、85.73%、81.81%。隨著策略的調整，2017年底、2018年底及2019年6月底，這一指標降為57.22%、50.40%、51.92%。公司曾在2018年度業績公告中表示，營業收入下滑的主要原因是房地產項目減少，以及合作項目增加。

業內認為，如果看銷售，權益銷售額才是房企業績最真實的反映，才能更客觀地顯示房企實力，目前很多“合作模式”的房企，看似規模龐大，實則外強中干。該分析師指出，景瑞控股未來想要保證企業更高質量業績增長，權益占比需繼續提升。

高息發債推高融資成本

隨著房企債務陸續到期，房企融資持續升溫。中原地產研究中心數據顯示，近期約10家房企發布了超過20億美元的新增海外融資計劃，且融資利率都超過了10%。2019房企海外融資刷新紀錄已成定居，相關數據顯示，截至去年底，房企各主要渠道有息負債余額20.3萬億元，大部分將在2019年至2021年集中到期。

在資金壓力下，房企融資頻率和規模大幅增加。同策研究院數據顯示，11月，40家典型上市房企融資總額904.36億元，環比上個月235.82億元，大幅上漲283.49%。

景瑞控股也不例外，數據顯示，截至2019年6月底，景瑞控股的總負債為452.15億元，與2018年底的390.69億元相比上漲逾60億元，凈債務資本比率為72%，與2018年底相比增長8個百分點。

在景瑞控股逾400億元的負債中，未償還借款總額為209.65億元(2018年底這個數據為187億元)，其中一年內到期的借款為103.8億元。不過，在景瑞控股的賬面上，銀行及手頭的現金約為142億元，其中30.87億元現金受到了限制。

此外，景瑞控股也在不斷的高息發債。公告顯示，2019年1月和4月，景瑞控股分別發行了2020及2021年到期的優先票據，金額分別為1.5億美元和2億美元，利率分別為13厘和10.875厘;7月18日，景瑞控股發行2022年到期的2.6億美元優先票據，利率為12厘。據景瑞控股披露，公司上述發債所募資金，均用于再融資集團現有債務，通俗一點就是“借新還舊”。

高息發債推高了景瑞控股的融資成本。2019年1-6月，景瑞控股的融資成本為2.16億元，而上年同期為1.38億元。

諸葛找房數據研究中心分析師陳霄表示，大量房企發布融資計劃，償還貸款、補充流動資金是主要目的。在政策的嚴格管控下，融資渠道逐漸收緊，房企年底加快融資、維持現金流安全是企業穩定發展的前提。

超九成銷售額來自江浙

區別于傳統的房地產公司，于2017年推出輕資產轉型策略，在房地產開發之外，景瑞的業務范圍囊括了房地產基金、住宅開發、長租公寓運營管理、辦公物業持有及運營以及投資五大板塊。

景瑞正在從傳統房企轉向輕資產運營，2017年，景瑞控股以輕資產為核心，推出優鉞資管、景瑞地產、悅樘公寓、鍇瑞辦公、合福資本五大業務平臺。從發展來看，截至2019年6月30日，優鉞資管累計發起設立11支基金，現存基金規模合計約30.7億元，其中上半年外部募資約15億元。

悅樘公寓是公司旗下的長租公寓運營管理平臺。截至2018年底，公司旗下公寓項目達11個，分布在北京、上海、杭州以及蘇州;2019年上半年，公司取得上海幸福萊項目，新增公寓面積4910平方米。

2019年中期業績公告顯示：景瑞控股總資產達546.48億元，同比增長14.1%。期內公司實現收入達21.86億元，同比漲1.03%;凈利潤3.54億元，較去年同期增長16.4%。上半年集團租金收入約為7920萬元，較去年同期增長54.1%。租金收入增加主要由于公寓、辦公平臺持有物業的出租率和租金上漲，以及新項目開業所致。

不過，公司的主要業績還是來自于房地產開發業務。2019年上半年，公司物業開發分部收入16.71億元，占公司總收入的76.45%，除稅前分部利潤3.42億元，占比86.77%。景瑞深耕長三角市場，主要聚焦在一二線核心城市，在2019年上半年合約銷售額中，來自浙江、江蘇及直轄市區域的占比已經達到了91.1%。

對于未來，景瑞控股表示，將繼續堅定大資管戰略轉型之路，深耕不動產領域，聚焦深度服務客戶需求，全面提升綜合運營能力，與城市發展共趨勢，向“最懂建筑和生活的資產管理引領者”邁進。

關鍵詞： 景瑞控股 土儲權益 占比三成